거장의 경매 수첩 (태양바람, 심완보)

유튜브에서 굿프렌드 경매학원이라고 나오면서 
태양바람님의 임장을 본지가 1년이 넘어간다 
태양바람님이 책을 냈다고 해서 바로 읽기 시작했다 
아래는 책 내용 요약이다 
 
 
 
경매의 고수로 가려면 반드시 법정지상권의 고개를 넘어야 한다 
무조건 법정지상권은 없다 
다만 싸움에서 무조건 이기려면 아래와 같은 조건을 선택해야 한다 

• 토지와 건물 중 무조건 토지를 선택한다
• 건물의 가치가 높을 수록 토지경매에 도전한다 
• 저당권으로 실행되는 물건이어야 한다(임의경매)
  • 가압류로 실행되면 안됨(강제경매)

 
토지주인은 건물에 대하여 철거 청구권을 갖는다 
토지주인은 건물에 거주하는 자에 대해 퇴거 명령권을 갖는다 
토지주인은 건물에 대하여 부당이득 청구권을 갖는다 
 

법정 지상권이 성립하지 않는 경우 

• 임의 경매시, 토지의 최초 저당권이 설정될 당시 건물이 존재하지 않은 경우 
• 최초의 저당권 설정 당시 토지 주인과 건물 주인이 동일하지 않은 경우 
  • 둘중에 하나만 성립안해도 법정지상권은 성립하지 않는다 

부동산 경매 과정에서 자주 사용하는 문서 

구분	주요내용	발급기관
토지이용계획확인서	그 땅이 속한 용도지역(지구), 도시계획입안사항, 도시계획시설 저촉여부, 토지거래 규제사항 등	시, 군/ 구청
지적도, 임야도	땅의 지목, 모양, 면적, 경계 등
토지대장, 임야대장	토지(임야)의 지번, 면적, 지목, 소유자, 취득일, 공시지가 등
건축물대장	건물의 규모(면적, 층수) 구조, 용도,소유주, 준공일
토지 및 건물 등기부등본	부동산의 표시(지목, 내용) 소유권 및 기타 권리 사항	등기소
공시지가 확인서	매년 정부에서 발표하는 각 땅의 공시지가	동사무소

말소 기준 권리 

• 저당권
• 근저당권
• 압류
• 가압류
• 담보가등기
• 강제경매개시 결정등기 

선순위의 종류 

• 가등기 
• 가처분 
• 지상권

후순위에 있더라도 인수해야하는 권리 

• 유치권 철거를 위한 가처분 등의 권리 
• 임차인에 대한 우선변제권 (전입일자, 계약서, 사실상점유)