“공실인데도 임대료를 올리면서 공실을 유지해?”
“공실에 대한 부담을 안고 매입을?”
예비 투자자라면 이런 의문을 당연히 품어야 합니다.
공실이 있는 빌딩이 왜 매입에 유리한 점이 있는지를 아는 것도
빌딩부자로 가는 길입니다
[꼬마빌딩의 인기 비결]
2017년 이후만 보면 기본적으로 ‘다주택자에게는 철퇴를’,
‘무주택자에게는 혜택을’, ‘대출은 규제를’ 하겠다는 것이 정부의 기본 기조입니다.
그 결과 다주택자와 고가의 아파트를 가진 사람들,
즉 자금 동원력에 여유가 있는 투자자들이 규제를 피해
아파트를 매도하고 꼬마빌딩을 포함한 빌딩 시장 공략에 나서게 된 것입니다.
문재인 정부 들어서, 특히 2021년부터 아파트 가격이 폭등하자
위와 같은 경향은 더욱 심해졌습니다.
가격이 워낙 많이 올라서 다주택자라면
똘똘한 아파트 한 채만 팔아도 꼬마빌딩을 살 수 있는 상황이 된 것입니다
길게 보면 아파트 시장이 활황이면 활황인 대로
넘치는 자금이 빌딩 시장으로 넘어왔습니다.
아파트 시장이 불황이면 불황인 대로 새
로운 투자 상품, 즉 대안을 찾는 자금도 유입되었습니다.
꼬마빌딩의 인기가 꾸준히 상승곡선으로 이어지는 이유입니다.
2010년부터 시작된 베이비부머 1세대(1955년~1960년 출생)의 은퇴도
꼬마빌딩 인기에 영향을 끼쳤습니다.
자산을 확보한 은퇴 세대가 장기적인 저금리로 인해
신규 투자 상품을 찾아 나선 것이죠.
안정적인 투자 상품을 찾는 은퇴자들에게는
아파트 여러 채보다 고정적인 임대수익이 있는 빌딩 한 채가
노후대책으로서 더 메리트가 있던 것입니다.
게다가 빌딩은 아파트와 달리 여러 채를 가지고 있어도
추가로 적용되는 규제가 적기 때문에
‘아파트 대체재’로서 주목을 받을 수밖에 없습니다.
이러한 경향은 다주택자를 규제하는
현 상황이 지속되는 것과 맞물려 당분간 지속될 것입니다.
특히 베이비부머 2세대로 불리는 1961년~1974년 출생자들의 은퇴가
본격적으로 시작되었기 때문입니다.
이를 반영이라도 하듯 3040 세대가 새롭게 투자자 대열에 진입했습니다.
다주택자 부모의 증여와 영끌에 힘입어 아파트 매입도 늘고, 빌딩 매입도 늘어난 것입니다.
빌딩은 건물주의 의지나 노력으로
수익모델을 양호하게 만들 수 있다는 장점이 있습니다.
내·외부 리모델링, 신축 및 증개축, 용도변경 등
건축물의 환경을 개선하여 임대료와 가격을 올릴 수 있습니다.
수익률과 희소성
임대수익과 시세차익을 동시에 기대할 수 있다는 점,
투자금 대비 수익률이 높다는 점도 꼬마빌딩의 장점입니다.
코로나19 이후 많이 떨어지긴 했지만
그래도 꼬마빌딩 투자수익률은 괜찮은 편입니다.
특히 50억 원 미만 꼬마빌딩이 ‘똘똘한 효자’에 속하죠.
대형빌딩보다 저렴하게 매입할 수 있으면서도 입지가 비슷하다면
대형빌딩과 비슷한 수준의 임대료를 받을 수 있습니다.
매매가가 낮을 뿐이지 임대료를 싸게 받는 것은 아니기 때문이죠.
희소성도 꼬마빌딩 인기 비결 중 하나입니다.
수요는 넘치는데 공급이 따라오질 못하니,
즉 사고 싶어도 살 물건이 없으니 인기도 가격도 오르는 것입니다.
아파트와 빌딩이 대표적인 비탄력 재화이기 때문입니다.
편리해진 관리시스템
2010년대 초반부터 빌딩 매입의 경험이 없는 초보 투자자들도
손쉽게 접근할 수 있는 시스템,
즉 빌딩 관리를 주업으로 하는 전문 서비스 업체가 많이 생겨난 것도
꼬마빌딩의 인기가 상승한 이유가 될 수 있습니다.
아파트처럼 전문적으로 빌딩을 관리해주는 업체가
2010년대 초반부터 생겨나기 시작했습니다.
이제는 시설 및 임대차 관리에 대한 경험이 없는 초보 투자자도
여유자금만 있으면 누구나 손쉽게 투자할 수 있게 되었습니다.
똘똘한’ 꼬마빌딩은 예나 지금이나 불티나게 거래가 이루어지고 있습니다.
빌딩은 공장에서 찍어내는 것이 아니므로
희소성은 늘 유지되기 마련이죠.
공급이 수요를 따라가지 못하니 가격이 언제나 오름세인 것입니다.
빌딩 투자는 매입도 중요하지만
어떻게 풀어나가느냐가 중요한 것 같습니다.
전문가의 조언과 참신한 아이디어를 잘 활용한다면
임대수익 또는 양도차익을 극대화할 수 있는 투자 상품인 것은 확실합니다
다만 알아서 잘 커나갈 것이라는 막연한 기대감으로
빌딩에 투자한다면 종종 실망감을 안겨준다는 것을 잊지 말아야 합니다
우리 대다수는 원하는 만큼의 돈을 가지고 있지 못합니다.
그래서 “부동산 책을 읽고, 공부도 해야 한다”는 것입니다.
그러고도 부족한 부분은 “전문가의 조언을 구하라”고 강조하는 것입니다.
꿈은 혼자 꾸면 망상이 되기 쉽지만, 함께 꾸면 현실이 될 수 있습니다.
꿈이 생겼으면 꿈만 꾸지 말고 행동해야 합니다.
한 살이라도 젊을 때 시작해야 정보력이나 시장분석에 유리합니다.
‘어건’, 즉 어쩌다 건물주가 된 사람은 없습니다. 항상 공부한 사람들의 몫입니다.
“현재 빌딩 시장은 매도자 우위 시장입니다.
매도자보다 매수자가 더 많습니다.
그러니 매입할 생각이 있으면 의사결정을 빨리해야 합니다.”
고객이 젊다면 이런 말도 빼놓지 않습니다.
“젊다면 대출은 축복입니다.
남들보다 조금 더 빨리, 조금 더 과감하게 시작한다면
노후는 조금은 더 풍요로워질 것입니다.
빚을 지고 그 빚을 갚기 위해 열심히 일하십시오.
나중에는 대출을 받고 싶어도 은행 문턱이 높아서 넘지 못합니다.
한 살 늦게 시작하면 두 살 늦어진 것과 같다는 점을 명심해야 합니다.”
중개인에 대하여
중개인이라는 존재를 ‘나를 위해 좋은 매물을 찾아주는 사람’,
‘나의 돈을 불려주는 파트너’로 생각하면서
“현금 10억 원 정도인데 은행과 금고에 각각 얼마씩 있고,
대출은 60%까지면 좋겠고, 임대수익은 3% 이상을 원하고, 3년 뒤 매각할 계획이다”라고
세부적인 계획을 밝혀줘야 맞춤형 상담이 가능합니다
꼬마빌딩을 제대로 이해하기 위해서는 바로 이 근생시설에 대한 이해가 선행되어야 합니다
1종의 대표적인 시설은 일용품을 판매하는 소매점, 미용실, 병원 등으로 주택가와 인접해서 주민들의 생활 편의를 돕습니다. 실생활에 꼭 필요한 시설이죠. 2종은 취미생활이나 편의시설로서 1종보다 규모가 큰 것이 특징입니다. 같은 휴게음식점이나 빵집이라도 면적에 따라 1종과 2종으로 나뉩니다. 2종의 대표적 시설은 공연장, 종교집회장, PC방, 노래방, 체육시설, 사무실 등이 있습니다. 필수적이진 않지만 즐길 수 있는 시설이라고 생각하면 이해하기 쉬울 것입니다.
준주거지역은 상업적 성격이 가장 강합니다. 주거 기능을 목적으로 하는 지역이면서도 동시에 상업적 활동 및 업무 기능을 보완하기 위한 곳이기 때문입니다. 용적률과 건폐율 면에서 일반주거지역보다 준주거지역이 건물주에게 유리합니다. 보통 주거 분류는 용적률이 80%에서 300% 사이인데 준주거지역은 500%까지 가능합니다.
연면적은 지하층까지 포함되지만,
용적률은 지하층 면적을 제외하고 지상의 면적만 계산합니다.
지하는 용적률의 영향을 받지 않으므로
건축주 마음대로 지하 1층이든 지하 2층이든 시공비만 감당할 수 있다면 건축할 수 있습니다.
만일 건폐율 50%에 용적률 150%라고 하면
100평의 땅에 바닥 면적이 50평인 건물을
3층까지만 지을 수 있다는 뜻입니다.
리모델링과 분양을 목적으로 빌딩을 매입한다면
2004년 이전에 준공된 빌딩 중에서 용적률이 큰 매물을 고르는 것이 좋습니다.
물론 이런 이유로 조금 비싸게 거래됩니다.
내 땅에 더 넓은 평수의 빌딩을 짓고 싶어도
못 하게 막는 수평적 규제조항이 건폐율이고,
내 빌딩을 더 높이 올리고 싶어도 못 하게 막는 수직적 규제조항이 용적률입니다.
이 두 조항은 빌딩의 가치를 결정하므로 예비 건물주라면 반드시 알아야 합니다.